ACB News《澳华财经在线》7月18日讯 近期中国企业在澳大利亚房地产市场投资面临波折。一方面，澳大利亚联邦和各州相继出台了针对境外买家的新税收政策，主要银行也在不断收紧贷款政策、提高房贷利率；同时，中国国内监管机构正对境外投资实施更为严格的限制。
 
澳联邦政府5月发布的预算案也对涉及海外资金的房产投资加以规约，规定开发商在出售新的高层住宅时，外国买家购买数量不得超过整个楼盘的50%；同时，海外业主出售住宅资产时，需缴纳12.5%的资本利得税，其它还包括收紧开发贷款及面向外国开发商的优先债务发行。
 
尽管冷风阵阵政策面紧缩，澳大利亚依然是中国资本的主要目的地，更有不少中国开发商跃跃欲试，希望在澳大利亚房地产市场上取得立足之地。
 
在最近一份《澳大利亚中国住宅开发商的未来》专题报告中，仲量联行（JLL）从中国一、二、三线城市的主要开发商的实力、竞争、投资策略及海外投资模式等多个方面入手，特别针对一线城市开发商运营策略进行了详尽分析。报告认为，对中国开发商来说，未来在澳投资依然很具有吸引力，而且将具有以下特点：
 
♦ 下一波在澳投资的开发商大多来自中国一线城市、实力雄厚，并有较为丰富的海外投资经验；
♦  中国开发商在投资时仍将集中于重点城市的黄金地段，更好的打响名声、创造业绩；
♦  国外房地产买家市场不断扩大，预计接下来十年至少增加一倍，源源不断的买家将是开发商投资的主要动力。
 
一线城市开发商即将崛起

 
ACB News《澳华财经在线》报道，据仲量联行报告，尽管澳大利亚本地开发商在逐渐放慢脚步，不少中国开发商已经准备替补上阵，他们寻求长期投资机遇，尤其青睐机遇多样化、透明化、稳定的投资市场。澳大利亚房地产市场恰好很符合这些要求。澳大利亚经商环境稳定、经济基础牢固，人口强势增长，而且中国留学生人数逐年增加，也使得澳大利亚在可预期的未来都将是一个低风险的稳定的投资市场。
 
2010年，中国在澳投资只有14.9%份额在房地产行业，总价值2亿澳元。到2015年，比例已经上涨到52.3%，总价值上涨超过十倍。中国限制资本外流等举措虽然对投资需求有一定影响，但依然有证据显示，中国资本在通过各种方式流向海外，包括流入澳洲的资金。
 
仲量联行(JLL)策略研究高级分析师Vince De Zoysa指出，澳洲市场的中国开发商来自各个城市，既有北京、上海这样的一线城市，也有成都、珠海这样的二三线城市。他们与澳大利亚本地的开发商在市场价值观念、运营模式等方面都较为类似，很容易与本地市场融为一体。
 
中国开发商在澳洲市场已经运行了很长一段时间，为行业入驻铺平了道路。报告认为，未来，中国一线城市将有更多大型开发商来到澳大利亚寻求低风险的扩张机会。而开发商来自哪个城市，以及他们在国内习惯的开发模式，将对他们未来在澳发展模式的前瞻有一定的借鉴作用。具体来说：1）项目规模；2）市场细分（高端与低价）；3）风险承受能力；4）股权/债权融资比，是仲量联行此次分析重点要考虑的因素。报告以三个最主要的一线城市为例，分析了中国开发商的主要模式。
 
 
随着中国大陆房企诸如万科、保利、世贸等实力雄厚的开发商入驻香港，香港市场的竞争愈发激烈，香港最大的三家地产商香港新鸿基地产、长江实业地产、以及香港恒基地产下一步很可能将注意力放在维持市场份额。对于海外布局，尤其是澳洲市场的拓展动向受到密切关注。
 
由于香港人口非常密集（城市人口密集度世界排名第3位，悉尼排名第89位，墨尔本排名第92位），高层住宅是当地开发商最擅长的项目。未来如何应对澳大利亚房地产开发的诸多限制，在澳成功开发类似的项目，是需要面临的主要挑战。
 
    
北京的开发商也在逐步开拓海外市场，他们的市场价值观念与香港公司类似，以有实力的国有房企居多。对他们来说，出于政策导向要求，须投资于类似澳大利亚的稳定海外市场。风险防范方面，关注核心资产，选择介入持股而非控股，且倾向长期持有。对这些公司来说，黄金地段投资无疑是最好的选择。
 
   
上海开发商大多历史悠久，而且已经在澳大利亚具有一定基础，比如绿地集团和中锐地产，已经在澳大利亚开发多个住宅项目，开发地点主要在悉尼。报告指出，作为中国的金融中心，来自上海的开发商往往财力雄厚。以绿地集团为例，其市值总额达到301亿澳元，澳大利亚本地最大的地产商Stockland，市值总额106亿澳元，仅占其三分之一。
 
海外扩张策略
 
ACB News《澳华财经在线》报道，投资名片式、“标签性”的明星项目是一种常见的海外扩张模型。仲量联行(JLL)中国业务部主管Michael Zhang表示，与先投资小型项目，逐步扩大品牌知名度不同，投资明星项目初期需要耗费大量的资金，抢先获得地标性区域。最初，回报可能达不到基准收益，但是这种策略能够帮助开发商在当地迅速打响品牌。并在竞争对手和买家中打开知名度。
 
中国万科就是一个很好的例子，2013年进军美国时，万科地产的第一个项目就是旧金山Lumina项目，属于多户型高层奢华公寓住宅。该项目与Tishman Speyer共同投资开发，位于旧金山海湾与核心商业区交汇处。通过与当地开发商共同投资，既能了解当地相关法律，接受专业投资咨询，又能够对市场有较为全面和深入的了解。
 
仲量联行报告认为，目前来看，选择“明星项目”投资的扩张手段是很有效的，未来预计也有不少开发商会选择这种方式。但同时，也要意识到大量资金投入带来的风险。随着首轮中国开发商在澳大利亚市场的成功，再加上中国市场存在的诸多风险因素。也许，在不久的将来，中国房企对澳大利亚市场的第二轮投资就将开始。
 
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