ACB News《澳华财经在线》5月18日讯 最近世界知名投资银行UBS公布一项研究分析，称按揭贷款终结佣金平均每笔为4600澳元，为住宅平均成本的0.16%。
 
从2003年起，澳洲的房地产市场进入了快速增长阶段，强劲的需求带旺了住宅按揭贷款服务。目前全澳有5000多家按揭贷款中介公司。根据澳统计局数据，从2013年到2014年，住宅贷款增长了937亿澳元；而据澳按揭贷款与金融委员会（MFAA）的统计，这一增长中有近一半（437亿澳元）是通过按揭贷款中介获得的。
 
安永的研究数据显示，2003年全澳有25%的按揭贷款是通过中介获取的，而现在中介经手的住宅贷款占了总额的一半。
 
瑞银这项研究由瑞银的分析师Jonathan Mott领导的明星分析师团队完成。据估计，2015年按揭贷款中介的佣金达24亿澳元。其中首期佣金（up-front commission）为14亿澳元，尾随佣金（trailing commission）为10亿元。
 
澳证券与投资委员会（ASIC）的一份报告中指出，财务规划师的收费情况为：200-700元为简单建议；较为全面的建议要收2000-4000元。
 
“仅对一个简单产品提供建议，中介的收费太高了。”Mott说。
 
他在报告中写道：“我们相信这类收费是26年的经济繁荣留在金融体系中的冗余。”

 
报告认为，按揭贷款是一个简单的、商品化的产品，客户的选择也很有限——固定利率和浮动利率，只还利息和还本付息。而由于审慎监管局（APRA）“安全借贷”原则，各银行之间发放贷款的标准都大同小异。
 
但MFAA否认了瑞银的研究结果，称其数字有误，实际平均每笔佣金并没有达到4600元，只有这个数字的一半。
 
ACB News《澳华财经在线》报道，事实上按揭贷款中介行业不仅遭到ASIC的调查，也被澳大利亚银行家（ABA）协会盯上。ABA发布的一份报告认为，该行业需要更高的透明度，以降低推销错误产品的风险。
 
ASIC和ABA的报告都发现在现行体系中存在利益冲突的问题，认为按揭房贷中介应该给客户提供更好的服务，使客户获得价格更低的产品。
 
但目前最大的问题是贷款中介的结构应该改革。例如禁止以下行为：以贷款额为基础计算佣金，暂时提高佣金水平以“促销”，以及为了吸引中介私下里为中介提供一定的优惠等。
 
MFAA辩称首期佣金是由借贷机构承担的成本，并没有转移到借款人身上。“中介渠道是借贷机构的一个寻找客户的高效方式，这个渠道不需要工资和网点成本。帮客户完成一笔按揭贷款是非常复杂的，常常需要中介花费数月的时间，更不用说后续整个还款期间中介提供的服务。”
 
但瑞银的Mott反驳说，虽然是银行支付了佣金，但最终这些成本都要计入银行的贷款成本中去，因而推高了按揭贷款的价格，增加了借款人负担的成本。
 
“我们估计在澳大利亚，按揭房贷中介为每笔房贷增加了16个基点的成本。” Mott说。
 
Mott在研究中发现，大银行通常不披露中介佣金，而且这一费用在财报中也不计为“费用”项，而是作为“收入抵销”，从净利息收入中扣除。而在2015年，中介佣金占据了银行个人金融部门成本的23%，是个出乎很多人意料的比例。
 
Mott进一步预言，中介的盈利模式已受到来自两方面的威胁：一是互联网，二是银行不得不削减成本。因此按揭房贷中介的这一状况不可能持续下去。
 
“对于一个像按揭贷款这样商品化的单一产品，智能软件可以轻松地处理客户的咨询。”他说，“我们相信目前按揭贷款中介行业的经济租金是不现实的，在未来几年内会急剧衰落。”
 
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