（更新）悉尼与墨尔本公寓租赁数据持续走强，暗示人口增长正带来强劲的住房需求；春季以来，周末房拍数据一浪高过一浪，彰显出房产投资热情高涨。然而这些并不足以撑起开发商信心，他们声言一些公寓市场已成雷区，甚至面临沉陷。数据与现实似乎互相冲突，信心错位的背后到底是怎样的现实？
 
空置率下降 租金上升
 
ACB News《澳华财经在线》报道，调研机构SQM Research上周五发布数据显示，8月所有首府城市空置率都在下降，大城市出现租金跳涨。悉尼、墨尔本租赁市场住房空置率分别收紧到1.7%与1.9%，今年以来，两地公寓租金要价分别上涨了4%与4.5%。
 
SQM的路易斯·克里斯托夫（Louis Christopher）说，悉尼可能仍然是“房东市场”，这里人口日益增长，创造出了新需求。SQM在悉尼调查的所有区域，仅一处广告空置率上升。
 
然而，短期需求显然不足以撑起公寓市场信心，投资者热情似乎在消减，至少在开发商看来。
 
墨尔本：雷区绕着走
 
ACB News《澳华财经在线》报道，澳洲BRW排行榜上榜富豪阿什利·威廉姆斯（Ashley Williams）说，投资者购买期房的热情下降，相信公寓市场已经过了顶峰。供应过剩以及政府对外国买家加税，都在冲击人们的信心。

 
威廉姆斯与另一位富豪榜成员罗恩·沃克（Ron Walker）经营房地产开发公司 Evolve。据澳金融援引其话说，（市场表现）平稳，但并不是特别强劲。许多人在说供大于求，小型公寓过多。投资型公寓还能卖动，但行情比较压抑，投资者在观望是不是真的出现了过剩。
 
Evolve成立近13年，主要在墨尔本内城开发公寓，并在市区边缘进行房屋与土地开发。威廉姆斯表示，在市郊、Carlton、北墨尔本、Southbank等地区并没有供应过剩，“但我们避开CBD”。
 
悉尼：快速沉陷？
 
ACB News《澳华财经在线》报道，在悉尼塔上的饭店或墨尔本Eureka大楼上，你会看到天际线上大量的起重机在工地上工作。在悉尼，对公寓市场行情最有发言权的梅里顿公司体会到阵阵寒意。其老板，刚刚坐上澳洲首富宝座的特里古波夫近几个月一直告诫危难来临，而现在预言成为现实，且形势越发严峻。
 
一位资深评论家提到，一个月前，特里古波夫说新的公寓项目接到105笔定金，现在则不到50笔，“我们在快速沉陷”。从投资命题讲，悉尼公寓是不错的资产，租金在上升，现金利率处于历史新低。但市场真的很艰难，中国买家的流失让特里古波夫感到无奈，进入九月，到期结算的公寓只有半数可完成交割，并且公寓售价开始下降。
 
据澳洲人报，特里古波夫回顾，六七个月前市场还在持续上升，六个月的时候打住了，因为监管层介入要求银行收紧中国买家房贷，这种影响立竿见影。在他看来，中国买家（本地华人与来自中国大陆的购房者）是悉尼公寓“唯一的买家”。特里古波夫表示，中国人能够拿出10-30%的房款，但其余70%基本转不出来。公寓价格下跌的情况下，二次按揭基本不划算。

特里古波夫预计还将有更多的公寓买家赔掉定金。现在还没有公寓项目受到破产清算，但预计未来几年会出现。
 
开发商的阴郁情绪与周末现房拍卖市场传达出的热烈氛围形成对比。上周末，据Corelogic数据，周末悉尼房产清拍率达84.4%，墨尔本79.1%，堪培拉69.9%。这种差异的背后有着怎样的原因？
 
房价数据的问题
 
房产是澳大利亚最大的资产类别，其它资产难以望其项背。今年2季度，全国房产总值有史以来第一次突破6万亿，较股市规模多出2.5倍，并远高于退休金账户的1.8万亿澳元。
 
如今，房产价值是澳洲经济总值的近四倍，然而，尽管体量庞大，且每日的房价涨跌引人沉迷，但有多少看家能掌握市场真实形势？悉尼一位从业10年的买家代理克里·柯蒂斯（Chris Curtis）对于当前房市的信息质量表示怀疑。
 
主要问题在于信息原料——包括受到大量媒体报道的拍卖数据，是由房地产业内部人士提供给研究公司的，基本来自那些“倾注于卖方利益，要传达出市场持续活跃印象”的中介。据澳金融评论报，柯蒂斯指出，数据提供者存在固有的“利益冲突”，他们或许会将几周前的销售结果延后上报，而售卖情况不佳的中介干脆不报结果，所以你也得不到准确拍卖数据。
 
其次是数据的代表性。业内人士指出，房产拍卖仅占到市场交易量的小部分，在墨尔本占30%，悉尼25%，布里斯班占比不足15%，而珀斯不足5%。并且拍卖会举行的地点通常是在房价更为昂贵、竞争激烈的郊区，比如悉尼东部。Corelogic研究部主管锡姆·劳利斯指出，清拍率更倾向于反映高价房产和高端市场。清拍率好比“快照”，优势在于及时性，让你每周都看到新鲜动态。但劣势是不能反映整体画面。换言之，只可做参考。
 
较长期数据也不尽相同。上周澳统计局公布，二季度全国房价同比涨4.1%。早在7月，CoreLogic就报出8.3%的涨幅，Domain则分房型表述，称二季度房屋价格同比仅涨2.7%，公寓微涨0.1%。在房价数据游戏中，速度与准确性不可兼得。数据收集需要时间，因此澳统计局数据通常较私营部门提供商延后。总体而言，统计时段越长，产出越慢，数字应当越靠谱。
 
上月澳储行向CoreLogic发难称其“夸大”房价涨幅。据澳相关媒体，结果证实是CoreLogic调整了录入极高与极低成交价的办法，更改数据建模方式，却没有做出明确告知。这种变动意味着，会放大悉尼与墨尔本等强势市场的活跃度，并过分彰显珀斯等市场的“弱势”。

央行：房价涨势放缓 成交量偏低
 
目前市场数据来源多种多样，计算方式及各异，没有一种堪称完美。澳储行也并不仅依赖数据，它会与市场人士广泛交谈 ，以对资产价格走势做出自己的估计。
 
进入春季以来，媒体报道及行业情报都在暗示悉尼与墨尔本房市再度走强，Corelogic与费尔法克斯传媒旗下的Domain网站的数据结果都凸显出房市火爆态势。
 
这与澳储行的看法形成对比，上周发布的9月议息会议纪要中，央行分别评论了现房市场和公寓开发活动。
 
RBA表示，过去一年全国房价水平下降，大部分首府城市都是如此。（现房）房产公开拍卖数量减少，占比超八成的私人交易市场成交量也低于一年前。另外，房产上市待售天数在上升。种种势头与房贷审批情况保持一致。
 
对于公寓市场是否存在过剩，央行语调保守、话语简洁：高层公寓市场将来可能（并非确定）会供应过剩，因为“未来几年将相当多的公寓完工”。
 
每当有指示房价强势的数据涌现时，市场评论家难免会对央行及房贷监管政策加以联想。澳储行则努力摒除杂音，衡量住房经济的真实状况，因为房价信息的准确性十分关键，并且是央行决定利率水平的重要参考。
 
澳储行近几个月延续对房市泡沫解除，走势平稳的判断。上周四，RBA新行长菲利浦·洛伊在参加国会听证时强调，房市对于经济有着根本性的重要意义，“房价增长快过收入并不符合社会利益，会侵蚀我们的资产负债表”。
 
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