一直以来，医院、停车场和大学宿舍楼是澳大利亚房地产界的“丑小鸭”，是国内大型房地产信托避免涉足的领域，他们更青睐富丽堂皇的写字楼和大型零售购物中心，并一度相信唯有这些资产才能够提供更好回报。
 
然而，世道已变，“丑小鸭”成为投资者争抢的“白天鹅”。
 
ACB News《澳华财经在线》报道，近年来，中东主权财富基金和亚洲房地产信托基金等外国投资者涌入澳洲，改写市场竞争格局，商业地产价格遭推高，这迫使许多本地房地产投资信托基金（REIT），扩大视野，开疆拓土，寻找新的投资标的。
 
澳大利亚最大写字楼业主Dexus地产集团入手医疗地产，最近同意与医院运营商Ramsay合作，在自己所持悉尼的一处地块上建立私营医院，计划床位128张。上月，商业地产大鳄Charter Hall发起第二支房地产投资信托基金，所持物业主要出租给一家大型汽车经销集团，它同时还在开发建设一个大学校园。另外，外国投资激增引致公寓过剩的情况下，公寓巨头Mirvac集团正考虑进军经适房项目。
 
 外部挤压带来的供应干涸
 
ACB News《澳华财经在线》报道，对写字楼、仓库和购物商场等不动产而言，投资回报的关键指标——资本化率正持续下降，传统资产收益率跌到接近金融海啸前的创纪录低点，这驱动资本转向其它另类资产。不过这并非全部原因。
 

分析人士认为应归咎供应不足。根据房地产经纪行第一太平戴维斯（Savills），过去四年在澳洲售出的商业地产价值达1070亿澳元，占到房地产行业总价值近四分之一，外国投资者是活跃买家。目前澳大利亚写字楼和零售商场的外国持有者包括美国黑石集团、新加坡星狮地产等，后者2014年以26亿澳元收购了澳房地产集团Australand。
 
第一太平戴维斯澳洲研究部负责人托尼·克利伯（Tony Crabb）表示，成交量奇高，待售物业项目却并不多，因为持有的人还想要继续持有。供需失衡效果已然显现——据独立调查公司RCA（Real Capital Analytics），今年上半年，澳大利亚商业地产销售额下降了57%，至102亿澳元。
 
近几年，现金利率不断走低，驱使投资者在全球范围内追求高风险资产，以求获取高收益，对澳大利亚、英国和欧元区房地产投资需求水涨船高，主权财富基金和大型养老基金不断增加的存量资本似乎找到投放之地。据RCA，过去两年，上述三大市场交易额较之前两年增长近50%。
 
分析人士指出，海外资本对澳洲商业地产兴趣陡增，原因是与其它国家相比，澳洲商业地产租赁收益率较高。英国脱欧及美国总统大选等政治不确定性是澳洲备受青睐的另一重原因。据RCA数据，去年，澳大利亚38%的商业地产交易（总值超过1000万美元）都涉及外国投资者，2008年该比例是16%。相比之下，在美国，去年约有20%的交易涉及外国投资方。
 
澳洲REIT寻找下个蓝海
 
ACB News《澳华财经在线》报道，澳大利亚被视为投资天堂，主要基于其稳定的政治和经济环境。澳洲经济实现25年来连续无衰退，近期与中、日、韩等国签订自由贸易协定，加上澳元贬值等因素，更增添了澳洲资产的魅力。
 
外国资本稳定流入澳洲，推动地产价格快速上涨，并且涨速要快过租金。不过，澳洲的不动产投资收益率高于政府债券，属全球最高水平。根据明晟（MSCI）的IPD地产指标，澳大利亚6月房地产投资收益率是6.21%，而英国和美国分别为4.9%和4.6%。
 
外国买家日益增多导致竞争加剧，本地房地产投资信托基金为了维持增长，寻找理想的投资标的变得更为困难。如前所述，以往雄霸写字楼领域、价值86.5亿澳元的房产投资信托Dexus不得不拓展到医疗地产。
 
但也并非完全是勉强。据澳相关媒体报道，近期，Dexus首席执行官戴仑·斯坦伯格（Darren Steinberg）表示，公司正在与几家医疗设施运营商商谈，他“相当有信心”在两年内推出第一支医疗房地产信托投资基金。斯坦伯格指出，Dexus与Ramsay就悉尼医院达成的交易吸引了海内外养老基金的兴趣。澳洲人口老龄化加剧，使得他们希望投资于这一主题性资产。
 
ACB News《澳华财经在线》报道，澳政府预计，未来40年，全国65岁以上的老龄人口占比将翻番至25%左右。但与美国不同，一直以来，澳大利亚房地产信托在诊所和医院资产方面的投资较为缓慢，相关设施在很大程度上由运营商或私人投资者拥有。
 
澳大利亚的房地产信托行业，多元化信托占据主导地位，这些信托主要投向工业资产、写字楼和购物中心。相比之下，在更为发达的美国市场，房地产信托的投向更为多元化。标普美国房地产投资信托指数显示，有13%投向医院和旅游度假村，16%投向住宅地产，13%投向其它专门的地产类别，包括监狱、数据中心和棒球场等。
 
Charter Hall的首席执行官大卫·哈里森（David Harrison）表示，进军新兴资产类别提供了低价买入资产的机会。随着更多的机构投资者被吸引进来推高价值，投资者可以尽享资本增值收益。
 
Charter Hall持有大量的写字楼、工业和零售物业资产，然而，该公司一直在积极买入并不受REIT关注的资产。譬如租给超市集团Woolworths旗下ALH集团20年的酒吧资产组合，表现就非常好，年回报达20%。
 
Charter Hall目前正在为西悉尼大学开发和建设校园，在教育行业寻找新的机遇。教育是继煤炭和铁矿石之后，澳大利亚第三大出口产业，吸引了大量来自中国和印度等国的外国留学生。
 
哈里森表示，教育行业有很多可以建设、以售后回租方式买下，并进行长期租赁的资产。教育和医疗类资产租期较长，养老基金对这类资产的需求很高，而他们想要利用澳洲的REIT快速增长的基金管理服务，在相关领域展开共同投资。
 
澳大利亚的养老基金总规模达1.5万亿美元。
 
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