上周，房产预测机构BIS Shrapnel预计未来3年澳主要城市房价将有一定幅度下跌，部分原因在于公寓供应过剩。然而知名地产观察人士泰瑞·莱德（Terry Ryder）不认同这观点，“我理解他们对于高层公寓过度建造有着担忧，但这并不意味着这些城市的房价将整体下行”。
 
阿德莱德与布里斯班内城公寓供应过剩，中环及外郊房价就会停止增长吗？
 
ACB News《澳华财经在线》报道，在黄金海岸，冲浪者天堂等关键地段曾经历供应过剩导致房价跌到10年低点，但过去10年来该市靠里地段的房价仍创出4-5%的平均涨幅。
 
“所以，我预计，布里斯班、阿德莱德、堪培拉和霍巴特以及黄金海岸房价将增长，不受高层住宅区供应问题的影响”，莱德说，未来几年悉尼或墨尔本房价不会涨很多，因为这些市场已经走过顶峰，房产销售水平明显回落，导致价格滞涨或微跌。
 
泰瑞·莱德（Terry Ryder）是澳洲房地产界资深人士，从事房地产研究32年之久，著书4部。2006年起创建 hotspotting.com.au，为房产投资人搜寻最佳地段。他是澳大利亚电视台、广播及纸媒房地产节目的常规嘉宾，公众演说家。
 
如何看待公寓过剩问题
 

ACB News《澳华财经在线》报道，莱德认为，公寓供应过剩的问题应单独来看，而这个问题也确实严重。现在贷款商开始将高层住宅区纳入黑名单，开发商推迟项目规划，而一些关键地区的空置率不断上升。据 SQM Research数据，布里斯班内城郊区的房屋空置率持续上升，目前达到5-6%。在短短3个月内，布里斯班CBD的空置率由4.4%升到5%，Woolloongabba从4.8%升到5.5%，New Farm 从5.3%升到6.1%。
 
“随着在建项目完工，新公寓进入市场，数据还将恶化。因为很少有房产是卖给自住业主的。”莱德近来列出全国有10个市场存在存量房过剩或面临过剩风险，半数是在资源区。
 
“这确实是地产行业面临的核心问题。开发商游说组织秉持的路线是宣扬住宅短缺，而近两年公寓项目已经大大推高了全国新房营建审批——相反的，供应过剩才是个大问题。
 
“一些市场，空置率上升、租金下降、房产价值受影响将是难免的。
 
BIS Shrapnel高级主管安吉·兹格曼尼（Angie Zigomanis ）表示，在强劲投资性需求驱动下几乎所有首府城市都以创纪录的速率盖公寓。随着这些项目慢慢完成，可能许多城市里并没有足够的租户来支撑租金，支撑建成后的房屋价值。
 
然而，对应的现实是，冲浪者天堂、墨尔本与布里斯班内城仍有那么多人在买公寓，在珀斯、布里斯班和墨尔本这些供应过剩的市场内仍有那么多新项目在寻求审批，“这让我吃惊”。莱德说，在黄金海岸、墨尔本与布里斯班主要的高层住宅区，过去12个月有8242人购买了公寓，包括在冲浪者天堂有1588人，在墨尔本CBD有1501人。
 
“这些人不看报吗？这些人不能上网吗？过去12-18个月分析师、评论家、贷款商和央行的告诫声加起来可谓振聋发聩。如果你对所有这些视而不见，仍在这些市场买高层公寓期房，或者是没做最基本的研究所以忘记了，你正该赔钱”。
 
做好“家庭作业”
 
著名房产经纪商、Aussie Home Loans创始人约翰·西蒙（John Symond）近日接受电台采访时同样提到，当前市场环境下做好房产投资研究以及深思熟虑的重要性。他提醒投资人，面对关于全澳公寓供应过剩的说辞“莫要慌张”。
 
“我是说不要慌张。如果你是买家想要胜出，比如是想买公寓，一定要做好’家庭作业’”，他说。一些地区会受到影响，价格趋软，某些地区价格下跌，但其它地区不会。
 
“我的建议是研究透彻之前不要动手买，要寻求独立建议。而且在申请房贷时与经纪人探讨确保拿到正确的按揭”。
 
在回应限贷举措，比如高于6层的公寓楼群买房定金要30%时，西蒙认为公寓过剩还要过段时间才会出现。作为购房者要注意的是，不同的地区存在供应过剩，一定要小心。“但你也有机会买到折扣很大的公寓”。
 
西蒙还向投资人发出告诫，“要记住买房是为了租出去，在供应过剩的地段会发现很难找到租户。你要有心理准备，房子可能要空置一段时间，或者头一两年租金要大打折扣”。
 
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