不能承受之重 房产税改革隐匿巨大风险
发布时间：5/26/2016 6:02:15 PM 来源： 浏览：643
如果你觉得前段时间有关负扣税的选战辩论让人瞩目，那么澳洲税务局（ATO）最新的爆炸性公告只会让房产税辩论更加激越。市场几乎必将迎来新一轮冲击波。
过去两年间，外国人对澳洲房地产展现出巨大热情，房产投资热快速取代矿业热潮成为澳洲经济的新支柱。然而，急切希望“减赤”，实现财政盈余的联邦政府对于现状并不满意，收税显然将是“来钱”更快、更有利的方法。
更妙的是，此时适逢联邦大选，可恰巧造成怜惜民意的印象：政府要钳制外国人的投资需求，给本地有真实住房需求的置业者减压。
税务局放征税大招
据ATO情况说明书，早在2013年5月政府就提出引入10%预扣税的方案，主要针对向外国居民支付的、达到一定价值门槛的、应课税澳洲物业购置款进行征收。2015年中期，历经长时间争取后，澳税务局获得联邦授权将完全掌控澳洲房产交易登记事务，接下来的种种举措就变得顺理成章。
2016年2月该措施最终正式写入立法。物业价值门槛划定在200万澳元以上，适用对象是空置土地、建筑、民用与商用物业、租赁物业等。10%购置款由买家负责提交给ATO，也就是说除非卖家（无论是实际意义的外国人，还是税收意义上的外国人）能提供税收证明，是见不到这10%的。
ATO网站说，“政府要巩固外国居民资本增值税框架，确保外国居民履行纳税义务”。值得注意的是，“外国居民”四个字却没并非字面那么简单，ATO想借此次立法收到的资本增值税，不只来自于外国人身上。
上周四，ATO宣布（或者说再次提醒），自2016年7月1日起，外国居民资本增值预扣税将适用于所有200万澳元以上住宅及商业物业卖家。也就是说，只要出售房产价值超过200万元，你就是税收意义上的“外国人”。
为堵住逃税漏洞，税务局规定，买家负责将购房款10%交到税务局。除非卖方能够提供体现合规报税的特殊税务证明，否则售房款的10%将直结划归给ATO。此举可谓一箭双雕：一方面彻底解决外国人离澳转售房产不纳税的漏洞，同时可打击本地人的避税行为。
毫无疑问，提供相关服务的律师、会计师与测量员们将为获得新收入来源而欢欣。只是税务局并没有说明，卖家拿到合规的特别税务证明时，各种专业服务产生的合规成本是否可享有税收抵扣？这个恐怕还是要卖方来抗。
在悉尼房地产行业深耕30余年的Robert Simeon认为，新税的主要目的是堵上逃税漏洞。只要一直及时报税，并证明自己的物业投资纳入到了应税收入内，澳洲居民很容易获得税务证明。从这个角度讲是极好的举措，受打击的将是那些早前非法购买房产的卖家或非居民卖家，即海外投资人。
政府征税是调节市场很重要的一个手段，但200万澳元房产预扣税的创收意义更大：可以借趁房产投资热，确保资本增值税收入。这让人遥想起当年的矿业租赁税。
房价的修正风险
过去五年，外国投资人热火朝天地挺进澳洲房地产领域。数届联邦政府铺开红毯相迎，期房项目向外国人的发售限制由2008年的50%变成完全放开。然而，正由于此，外国需求对澳洲房市保持稳定意义重大。
上周，评级机构惠誉告诫称澳大利亚显然有重大的、“隐匿”的、海外地产买家流失的风险。惠誉主管Andrea Jaehne表示，2010年来澳洲市场增加的外国买家令人吃惊，截至到2015年，澳外资委FIRB审批量实际上增长了八倍。她称很难得知实际卖给外国人的房产数量，因为外国人买公寓期房是不受外国投资监管法规限制的。
但是，现在，外国人在澳洲买房正受到前所未有的限制，除上述针对卖方的“外国居民资本增值预扣税”，外国买家在悉尼买房要出示居民及公民证明，维州将对外国买家实施更高的印花税，而据称新州政府考虑对外国人置业加征土地税。
现在需要问的问题是，所有的这些新举措实施后会对地产价格产生什么影响？外国买家肯定会驻足不前，想要观望悉尼与墨尔本市场到底会发生什么，并且他们会认为将来还会有更多不利于外国人的规则。
未来两年内将有另外25万套公寓涌入市场，而现在有越来越多证据表明，悉尼与墨尔本房市增长正显著放缓，已经入市的投资人很难得到“幸福结局”。此时，本地人的买房能力正受到质疑——澳统计局最新数据揭示国民薪资水平处于18年来最低水平。外国人需求减弱，本地人能力不足，谁来支撑房价？
现在距离联邦大选还有不到40天时间，届时随着政局确立，关于澳洲房产投资基石的负扣税是否改动将见分晓。Simeon认为，现下并不是改动现房投资政策的好时候。中介业内都知道，当有现房公寓进入市场的时候，来看房的自住置业者与投资人的比例大致是50/50。“如果再将半数买房者（投资人）挤出市场，房价当然会下跌”。
“可以预期，这些投资性市场将会出现大的修正”，长期以来深研市场动向的Simeon如是说。
Simeon表示，考虑到澳洲房地产市场的种种进展，再加上这个时间节点，等同于一场潜在的灾难。现在有许多卖家正试图在ATO新规生效前抛售房产。他举例称，CREMORNE（邮码2090）去年此时待售的房屋是5套，上周是11套；去年此时待售的公寓是10套，上周是22套。
愁云与困境
澳洲四大行已全面收紧面向基于海外收入的房贷申请，投行麦格里更是在本周向按揭经纪指明“高危”房贷区。在中国，某知名移民网站房产投资讨论社区上出现这样的贴子，“我买了套期房，快该交割了。中介和贷款规划师告诉我，银行不接受基于海外收入的贷款申请”。
信贷规则的变化让中国买家感到混乱和无助。“他们还说如果申请贷款，需要和银行人员面对面交谈。我现在人在中国，得授权给中介来做在澳洲的交接。所以他们建议我在交割前把房子卖掉。这样对吗?”
一位专注于海外市场的中国地产集团经理指出，贷款挤压带来的影响很大，只有少数极富有的中国买家不受影响。首付比例提高，贷款申请有诸多限制，对于贷款比较敏感的客户必然受到影响。许多买家买了期房，但现在很难在交割前找到可替代的贷款方案，被迫支付更高的定金。“这是对海外投资者最为不利的部分。影响很大并且非常直接”。
银行不但收紧对外国买家的信贷限制，新公寓楼盘的开发商亦不受待见。本地开发商对于银行信贷标准及外资监管法规种种调整带来的潜在影响保持缄默。一位不愿具名的开发商暗示转折点可能在两三个月后，有多个大型项目将交割，届时影响将显现。
一专注地产投资的私募基金的主管表示，由于海外投资人买新房更难了，中期内公寓项目开工数预计将明显减少。
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