房产投资下一垒 转战澳洲地方城市
发布时间：5/23/2016 7:33:47 PM 来源： 浏览：630
面对信贷及税务上的种种限制，对于活跃的地产投资者来说，赚钱变得越来越难。相比之下，澳大利亚“偏远地区”（Regional Australia）则好似有待发掘的金矿。澳大利亚20个大型中心城市以外居住着645万人口，这些偏远地区和乡村的房产开挖潜力却没有引起足够关注。
ACB News《澳华财经在线》报道，澳洲偏远地区房产投资最具吸引力的一点就是低资金门槛，总体房产均价较低，往往是大城市价格的一半。但是，让人吃惊的是，前者的租金收益几乎与后者相等，有时候甚至高于大城市。
据澳知名地产经纪Landmark Harcourts公司报告，房产数据公司Corelogic2016年4月的数据显示，昆士兰州的Warwick房产均价24.2万澳元，平均毛收益率5.6%；新南威尔士州的Glen Innes房产均价18.9万澳元，平均毛收益率6.3%；维多利亚州Seymour房产均价21.7万澳元，平均毛收益率6.0%。
不可否认，受人口增长停滞或下降影响，澳洲偏远城镇很难看到房产资本增值，但精明的投资者可以通过有目的的研究和顽强的意志发现其中的机会。
Landmark Harcourts表示，有些城镇和社区确实不适合投资，但有许多是值得的。在投资之前，投资者必须要克服的最大心理障碍就是对偏远地区的投资价值和风险的认知。
一提到澳大利亚偏远地区，人们首先会拿它与城市比较。地方城镇可能不具有中心城市的吸引力和现代化，设施更少，建筑更老却不“时髦”。而且，镇上可能只有一家咖啡店，连Maccas（澳大利亚麦当劳）都没有！
考察潜在的投资标的可能要到偏远地区多次旅行，由于距离遥远，要做详尽的调研将会异常耗时。
而在媒体炒作下，好事不出门，坏事传千里。例如，昆州一个采矿中心出事，媒体就会长篇累牍报道，由于当地煤矿关停导致房屋价格暴跌。
Landmark Harcourts认为，投资者如果已经越过上述障碍，并下定决心投资澳大利亚偏远地区，下一步要关注以下类型指标，确保投资有利可图。
联邦国家基础设施
联邦国家的公共基础设施建设要未雨绸缪，先于人口增长。
ACB News《澳华财经在线》报道，虽然地方政府的基础设施建设通常遵循人口增长，但联邦和国家级的大型基础设施建设，往往要先于人口增长之前，譬如新道路、铁路国防合同（railways defence contracts）和交通枢纽建设等。目前，各种政府网站都会制定未来基础设施计划，附带完成时间表和支出规划。投资者可作参考。
经济指标
比当前或未来的人口增长指标更进一步，投资者首先要关注中等收入家庭的收入及趋势，这将决定地区未来的增长以及住房价格水平。
其次，投资者要看看初创企业中食品、服装或其它生活必需品等大品牌的动向。商业活动增加也会预示当地经济的发展。
第三，投资者要清楚是什么推动了乡镇经济发展，这非常重要。投资一个有多个主导产业或企业的城镇，投资风险就会降低。如果一个乡镇赖以生存的就只有一个企业，那么，风险自然很高。
第四，要警惕旅游业支撑的乡镇，旅游行业淡旺季对房地产影响会很大。
总之，当谈到经济指标时，时机把握才是最重要的因素。因此，纵观过去5到10年的周期，做出智慧的趋势判断非常关键。
房地产具体指标
ACB News《澳华财经在线》报道，本地报纸及线上重要的房地产指标将引导精明的投资者对未来1年、5年甚至10年的趋势做出判断。主要关注的有拍卖清盘率（Auction clearance rates）、卖方折扣（Vendor discounts）与空置率（Vacancy rates）。
与城市住宅相比，很多偏远区域中心的房产价格非常低，大部分投资者足以负担得起，但要判定是否适合投资不仅需要敏锐的大脑，还经常要实践出真知。
资本增长难以取得，而快速赚钱越来越难，大多数投资者不再适合短、中期的资本增长，而要着眼于长期的投资策略。在偏远地区中心购买物业也为那些已经在城市投资房产的人提供多样化的机会。
附：澳政府将澳大利亚“偏远地区”（Regional Area）划定为：
——新南威尔士州：除了悉尼、纽卡斯尔（Newcastle）、卧龙岗（Wollogong）和中央海岸（Central Coast）之外的地区；
——维多利亚州：除了墨尔本地区（Melbourne metropolitan area）之外的地区 ；
——昆士兰州：除了布里斯本和黄金海岸（great Brisbane area & Gold Coast）之外的地区
——西澳州：除了佩斯之外的地区
——南澳州：全境，包括首府阿德莱德
——北领地：全境，包括首府达尔文
——塔斯马尼亚州：全境，包括省会首府霍巴特、郎赛斯顿市
——首都领地：全境均不包括
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