悉尼内城公寓掉价 澳洲房市料将迎来软着陆
发布时间：4/13/2016 10:07:03 AM 来源： 浏览：665
澳洲房价增长势头放缓（澳统计局数据）
据仲量联行（JLL）最新报告，2015年四季度悉尼内城公寓房价延续下跌势头，部分区域跌幅甚至达到 19%。
ACB News《澳华财经在线》报道，悉尼内城区环CBD十公里范围内有6个房区出现明显的价格下跌，Rosebery新公寓及二手公寓价格跌幅“最高”达到19%，CBD为12%，Potts Point为9%，Ashfield为4%，北悉尼为2%，Lane Cove为1.2%。
报告指出，较一年前（2014年四季度）上述六区房有4个公寓价格仍呈现双位数涨幅。JLL表示，2015年四季度数据是暗示市场出现拐点，还是一次性事件，需要进一步观察。过去两个季度悉尼内城6区单元房价格整体仅增长4.5%，“表明资本利得增长势头在减退”。
开发商不以为意
ACB News《澳华财经在线》报道，报告指出，目前Crown集团、梅里顿（Meriton）与 Mirvac等知名开发商汇聚于悉尼内城南部投资额达130亿澳元的Green Square市中心综合开发地带，投建公寓项目。 JLL报告称，如果内环在册项目均顺利推进，2020年前将有45,800套公寓涌入市场，这种水平加重了市场对于悉尼房市短期内将现供应过剩的预期。
期房销售步伐放缓及二手房销售卖方折扣力度加大也被视为悉尼内城供应过剩的信号。据澳相关媒体，平均而言，2015年的新楼盘在发售的第一个月仅售出50%，而2014年悉尼房市繁荣高峰期时该比例为87.7%。2014年上市后头个月售罄的项目数也要高于2015年。另一方面，通常情况下悉尼公寓转手价要高于挂售价格，然而自2012至2015年四季度，溢价率由5.1%降到了4%。
好消息是，尽管房价在跌，内城郊区普遍在繁荣期取得双位数的资本增值。而Chippendale等郊区房价仍在上涨。
开发商对于房价下跌并不在意，许多公司仍加快项目开发与地块收购。刚刚在Waterloo启动一处220套公寓加联排别墅项目的Mirvac即为其中之一。而外国开发商正以三、四千万澳元的高价扫荡Zetland 与Alexandria的地块。
JLL南悉尼部门主管Blair Peterken表示，“我没有看到价格下跌的迹象，可能销售速度放缓，但开发商仍在买地，这说明他们对市场行情仍比较满意”。Ray White一位人员表示，一些开发商选择降价是为了对冲销售步伐放缓的风险。
地产研究院：房市正处修正中
ACB News《澳华财经在线》报道，地产研究院新州部主席 John Cunningham表示，不应将房价变化视作警示信号，而应看作一种修正。澳洲审慎监管局对房市风险的钳制要有个消化的时间，毕竟早前有很多房产出售给了投资者。
他指出，目前现房市场价格约回撤了5%，单元房约回撤了10%。每个郊区又有自己的宏观环境，价格会随着供需形势变化，比如在Rosebery，几个大型开发项目同时上线，迫使开发商降价以应对竞争。但 Rosebery 与Potts Point的房产需求仍然保持强劲。“毫无疑问，这是价格修正”。
汇丰：澳洲房市迎来软着陆
ACB News《澳华财经在线》报道，汇丰银行首席经济学家Paul Bloxham在最新评论文章中表示，澳大利亚经济再平衡过程中面临种种挑战，亦表现在房市上。澳洲房市热潮正在降温，过去六个月中房价涨幅趋缓，营建审批数持续下降。这种降温是多种修正性因素共同作用的结果，包括更加严格的审慎性政策，新房供应增长等。
房市繁荣终结将会给经济带来压力，热潮期产生的大量购房债务可能会给金融稳定性带来风险，尤其是考虑至房产供应大增的形势。然而汇丰保持谨慎乐观预期，认为澳洲房市会迎来“软着陆”。
Paul Bloxham表示，2012年以来澳洲矿业投资顶峰下滑，自此后启动再平衡进程，而房价上涨与建筑繁荣是转型进程的第一阶段，并且取得了积极效果。过去四年中，悉尼和墨尔本房价年均涨幅分别达到10%与6%，与此同时，澳洲房产积年的供应不足得到缓解。
展望前景，汇丰认为澳洲房市的软着陆将表现在两方面，2016年房价涨幅可能由9%放缓至3-4%。房建活动将放缓，对GDP增长贡献率将由2015年的0.5%降到2016年的0.2%。
对于房产供应过剩的风险，只存在于个别热点，不会是全国性现象。据汇丰估算，即使是在房价涨速最为疯狂的悉尼，仍存在供应不足的状况，而这可能阻止房价下跌。
在墨尔本公寓市场似乎供应过剩，但独立房屋行情良好。并且，外国买家在墨尔本购入公寓的意图是长期持有，用于财富保值而非投机。珀斯与布里斯班出现了供应过剩的信号，但同样地独立房屋需求保持强劲，这些市场近年来房价升值幅度并不突出，下行风险较小。
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