内需受限外需减弱 澳洲房价黄金期料将终结
发布时间：1/15/2016 4:37:23 AM 来源： 浏览：807
全球性信贷评级机构惠誉预测，澳大利亚房价增长黄金时代将于今年“骤然”结束。
ACB News《澳华财经在线》报道，惠誉预计，亚太地区包括澳大利亚在内的多个国家房价增长都会大幅放缓，主要是由于房产可负担性低，易受美国加息影响，以及审慎监管举措的制约。“今年澳大利亚与新西兰房价增长减速会尤其突出；去年新加坡房价进一步下跌了5%，今年还会继续”，该机构称。
惠誉预测，未来一年澳大利亚房价增速为2%左右，新西兰约1%。而据CoreLogic RP 数据，过去三年来澳首府城市房价均保持在8%以上。
“在澳大利亚，房产可负担性差、房租收益受挤压，可能成为驱低房价的关键因素”，惠誉在一份声明中表示。
“尤其是在悉尼和墨尔本，近年来房产升值速度超过了薪资增长，引起可负担性下降。投资性购房需求减弱已经开始影响按揭贷款需求，租赁收益率下降与新的审慎监管措施限制了投资性贷款的增长。”
据在线地产挂售平台Domain 14日报告，由于供大于求，悉尼公寓房租近三年来首次下跌。去年四季度澳洲最大城市悉尼的单元房周租金中价由此前的510澳元降到了500澳元，上季度悉尼房价表现也为四年多来最差。
尽管说房价涨势放缓，惠誉预测，受益于低息和按揭贷款市场的平稳表现，悉尼与墨尔本房市将保持相对稳定。官息降低、失业率稳定，房价上涨给贷款者带来更多产权权益，都意味着还款的缓冲水平在上升。
“如果现金利率上升，低薪资且生活成本上升意味着按揭上将承受压力，但这在2016年不太可能出现。”
惠誉还指出，利率保持低位而就业形势稳固，监管方试图给房市降温的努力或受冲淡。
惠誉的分析偏重于房价上行的限制性因素及房贷市场稳定性，而澳洲房市需求面的压力也不容忽视。
ACB News《澳华财经在线》报道，中国金融市场下行开始让本地地产分析师与房地产企业高管不安，他们认为中国股市最近一轮崩溃，及对资本外流限制收紧将给澳洲房市带来影响。
中信里昻CLSA分析师认为，中国人在澳购房的活跃性已经下降，先是出现在现房购买上，相信不久会扩散到公寓市场。
尽管还没有数据证实，由于感到本地市场已经超越顶峰，资本外流管制收紧，澳大利亚税务局打击非法购房，中国买家有所退却，公寓销售行情正在走软。
CLSA分析师14日在一份研究记录中表示，“我们看到往往能引起强烈兴趣的地区出现兴趣大减的情况，比如在悉尼的北岸区。现在还不清楚，这是否会转化成公寓需求的疲软，但我们预计会这样”。CLSA将中国人在澳购房需求前景描述为“（让人）警醒而非警惕”。
过去两年来中国买家成为澳洲公寓市场最令人瞩目的群体，刺激了公寓销量及新房需求，并对大开发商和建材集团的盈利水平形成支撑，比如联盛（Lend Lease）、CSR和多乐士。
有鉴于此，购买意向上的任何显著变化都会给本地公寓市场带来严重后果，然而CLSA分析师坚定认为，需求有任何下降带来的影响都只是边缘性的。“我们预计中国资本仍将会对澳洲房市构成影响，但不足以搅乱房市周期”。
悉尼高端置业经纪公司黛晶国际的Monika Tu持有相同看法。刚刚结束为期一周的考察，从中国返澳的Tu女士亲自感受到了市场波动带来的影响，目前资金转移海外的程序更为复杂已经影响到购房计划。但是计划是延迟了，并没取消，她说。
“购房结算的速度略微放缓了，这是肯定的，但买家们是不是没法结算了？我想不会的”，据澳洲人报援引其话称。
Tu女士表示，股市大跌，自12月23日以来上证综指下跌20%，中国中产阶级买家受到了最大的冲击。这一人群在澳购房更倾向于购买公寓，而非独立房屋。
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