去年至今，在恒生指数不断刷新下限的过程中，无论市值大小，我们有幸见证了两家餐饮企业幻想成为地产大亨，一位是买商业写字楼的九毛九 (HK:9922)，另一位是买日本酒店做度假村的海底捞 (HK:6862)，二者买完楼后的股价都跌去了30%以上。

今天，港股市场又多了一家消费企业加入地产梦之队。

12月10日，李宁 (HK:2331)发布公告称，公司拟以22.08亿港元收购恒基地产旗下，位于北角物业港汇东，用作为香港总部，涉及物业面积约为14.4万平方尺。这栋商业大厦包含22层商业办公空间，及2层零售区域，2021年的收入为3513万元，2022年的收入为4954万元。

有意思的是，当前香港市场因为美联储多次加息，资金年化成本高达5-6%。而按照2022年的财务数据，李宁用22亿买入的物业年收益仅有2.24%，是教科书式的亏本买卖。

当然了，我们也可以认为李宁正在布局押注香港未来的楼价，这22亿可能只是开始。只是港股市场缺乏有情怀的投资者，无法站在长线维度去理解这笔投资。今日，李宁开盘就被按在地板摩擦，全日大跌14.29%，市值跌超80亿。

在10月底时，李宁才因为将营收增长指引从15%下调至单位数，导致股价当天大跌20%，背后原因是公司管理出现问题，导致下游经销商渠道出现验证的窜货现象。

而仅一个半月过去，投资者再为李宁管理层的决策买单。自李宁下调业绩，宣布买楼以来，股价已跌近40%，今年来已跌超70%，估值体系成功往地产股切换。

李宁买楼的理由是，透过收购这栋大厦作为集团的香港总部，可以展现集团对香港业务前景充满信心，并标记着落实执行加强国际业务发展计划。

这与九毛九买楼的理由一样，都是说透过收购大厦可以提升业务能力，或是展现公司对前景有信心。但反过来想，若对未来有信心，为何不将钱用在核心业务上，或者直接干脆在股票市场回购自家股票，这都是更简单粗暴的方式。

而且，2021年李宁就已经在上海买过楼。根据当时公告，李宁公司之间接全资附属公司以约10.34亿元人民币，收购位于中国上海市长宁区华阳路街道28街坊凯桥文化广场8个办公楼层及128个停车位。

李宁也有地产梦

根据当时的解释，公司将于上海长宁区成立其长江三角洲全球业务总部，该物业收购事项符合战略计划。但后视镜看，2021年这笔物业的收购并未给公司业务带来实质性的变化，公司股价从当时到现在跌幅高达80%，过程中也出现各种奇奇怪怪的管理问题。

李宁也有地产梦

理论上，公司未来是有可能高价再把商业楼卖出去，但投资者买的是消费股，而不是地产股，买楼能给主业带来多大的贡献，管理层肯定比大家都更加清楚。

不过，说到底李宁还是家大业大，因为账面上充足的资金实力，这笔22亿的投资并不需要股东大会批准。去年10月时，九毛九曾计划拿出三分之一的现金流买写字楼，但最后迫于股东压力放弃了交易。

往后看，李宁大概率也要在资本市场继续为这笔投资付出高额代价，接连多次的决策问题已经给多数投资者留下心理阴影。即使我们暂且不讨论估值，仅从基本面维度看，李宁当前也远未到触底反弹的阶段，看似极其便宜的静态估值将很有可能因为后续业绩的下修而越跌越贵。

10月27日，李宁下调业绩指引的第二日，我们在知识星球就提示过，当消费品的品牌力开始下滑后，这大概率是持续性的，只有到最后什么招数都用完后，管理层才会真正认输，而到时候可能就迎来更大力度的打折出清库存，甚至是大面积的关店。

李宁也有地产梦

理由很简单，从运动服饰品牌商遇到库存问题，无论是耐克还是莆田厂家，打折促销已经被证明是最简单高效的方式。但短期内，大规模的打折促销势必会对利润造成较大压力。

所以，李宁也是如此，如果后续进入关店周期，考虑到租金、库存等一系列减值计提，可以说李宁未来的利润预测都是站不住脚的。

从常识看，企业天然也存在各种经营周期的问题。但最难的时候，需要一个好的管理层才能带领企业穿过周期。至于李宁当前的管理层能否带领李宁重回巅峰，相信大多数投资者内心已经有了答案。

当然，李宁这笔投资最伤的，还是港股市场的生态。从2015年港股通以来，我们已经见证了无数次南下资金想要跨越香江拿下定价权，但每次都是高位接盘。一方面，两地市场固然有估值体系的差别，我们不能要求港股市场的估值水平立刻往A股看齐。但是另一方面，对于低估值已经常态化的港股市场，如果缺乏对大股东有限的道德和法律约束，争夺定价权大概率只会是韭菜的一厢情愿。要知道，港股套路可比A股要残暴的多，大额减持也就是一个晚上的事情。